Simulador IMT e Imposto do Selo 2026.
Esta ferramenta estima os impostos da aquisição de uma casa para habitação própria e permanente. Introduz o preço, o VPT, escolhe a localização e indica se pretendes simular o benefício IMT Jovem.
Simula os impostos da compra
O resultado é indicativo. A liquidação oficial é emitida pela Autoridade Tributária através da declaração Modelo 1 de IMT.
O simulador não inclui o Imposto do Selo do empréstimo, custos bancários, registos, escritura, seguros ou outros encargos. Confirma sempre a liquidação oficial antes da compra.
O IMT não é calculado automaticamente sobre o preço mais baixo.
Para uma compra normal de imóvel, a regra de partida é simples: compara-se o valor declarado no contrato com o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e usa-se, em regra, o maior. É por isso que o simulador pede os dois valores.
Exemplo: se comprares por 280.000 € e o VPT for 240.000 €, a base usada será 280.000 €. Se o preço for 280.000 € mas o VPT for 310.000 €, a estimativa deve começar em 310.000 €. Esta diferença pode alterar o escalão de IMT e o valor do Imposto do Selo.
Existem situações especiais no Código do IMT em que a determinação do valor tributável pode ser mais complexa. A ferramenta foi desenhada para a compra comum de habitação própria e permanente, não para permutas, transmissões parciais, imóveis rústicos ou operações societárias.
Como funciona a tabela de IMT para habitação própria e permanente no Continente.
Em 2026, a tabela de habitação própria e permanente no Continente começa com taxa de 0% até 106.346 €. Depois aplica taxas marginais de 2%, 5%, 7% e 8%, com parcelas a abater para manter a progressividade. Acima de determinados valores passam a existir taxas únicas de 6% e 7,5%.
| Base tributável | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106.346 € | 0% | 0 € |
| 106.346 € – 145.470 € | 2% | 2.126,92 € |
| 145.470 € – 198.347 € | 5% | 6.491,02 € |
| 198.347 € – 330.539 € | 7% | 10.457,96 € |
| 330.539 € – 660.982 € | 8% | 13.763,35 € |
| 660.982 € – 1.150.853 € | 6% taxa única | — |
| Acima de 1.150.853 € | 7,5% taxa única | — |
Nas Regiões Autónomas, os limites monetários aplicáveis são superiores. O simulador ajusta os escalões com o acréscimo previsto para Açores e Madeira.
O benefício jovem pode levar o IMT a zero — mas só se cumprires todos os requisitos.
Para jovens elegíveis, a tabela de 2026 prevê isenção total até 330.539 € no Continente. Nas Regiões Autónomas, o limite correspondente é 413.174 €. Quando a base ultrapassa este valor, existe uma faixa de benefício parcial antes de o cálculo convergir para as taxas únicas aplicáveis.
Selecionar “IMT Jovem” no simulador não significa que tens direito automático ao benefício. A Autoridade Tributária exige, entre outros pontos, idade até 35 anos, que não sejas dependente em IRS no ano da transmissão e que não sejas nem tenhas sido titular de imóvel urbano habitacional no momento da compra ou nos três anos anteriores. A casa deve destinar-se a primeira habitação própria e permanente.
O Imposto do Selo da aquisição é 0,8% sobre a mesma base do IMT.
Na compra de um imóvel, a verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo fixa uma taxa de 0,8%. Para o cenário normal, o simulador multiplica a base tributável por 0,8%.
Quando selecionas o benefício jovem, a ferramenta considera isenta a parte da aquisição que fica dentro do limite de isenção total e aplica 0,8% à parte que excede esse limite. Esta estimativa ajuda a visualizar o efeito combinado de IMT e IS.
Não confundas este imposto com o Imposto do Selo do crédito habitação. Se pedires um empréstimo, o próprio crédito pode gerar Imposto do Selo adicional. Esse valor depende do montante e do prazo e não está incluído neste simulador.
Três exemplos mostram por que vale a pena simular antes da escritura.
| Cenário | Base | Leitura rápida |
|---|---|---|
| Casa 250.000 €, VPT 210.000 € | 250.000 € | Jovem elegível no Continente: IMT e IS da aquisição podem ficar a 0 € dentro do limite total. |
| Casa 400.000 €, VPT 350.000 € | 400.000 € | O benefício jovem deixa de ser total; o simulador calcula IMT parcial e IS sobre a parte acima do limite. |
| Casa 300.000 €, VPT 340.000 € | 340.000 € | O VPT superior ao preço passa a determinar a base e pode empurrar a compra para uma faixa fiscal diferente. |
Nos três casos, a ferramenta separa a base, o IMT, o Imposto do Selo e a poupança face à tabela normal. O objetivo é preparar o orçamento, não substituir a declaração fiscal.
Os impostos da compra são apenas uma parte do dinheiro necessário.
Mesmo que o IMT Jovem reduza muito ou elimine os impostos da aquisição, continuam a existir custos que podem exigir liquidez: avaliação bancária, comissões quando aplicáveis, seguros, registos, formalização e diferenças entre preço e avaliação.
Além disso, o crédito pode ter o seu próprio Imposto do Selo. Por isso, depois de simulares IMT e IS da compra, deves comparar a FINE das propostas de crédito e olhar para TAEG, MTIC, spread, seguros e produtos associados.
Os erros mais comuns ao calcular IMT e Imposto do Selo.
- Usar apenas o preço e esquecer que o VPT pode ser superior.
- Aplicar IMT Jovem só pela idade, sem verificar os restantes requisitos.
- Confundir o Imposto do Selo da aquisição com o Imposto do Selo do empréstimo.
- Usar tabelas de anos anteriores e obter uma parcela a abater desatualizada.
- Assumir que a estimativa do simulador substitui a liquidação oficial da AT.
- Esquecer que Açores e Madeira têm limites monetários próprios.
Quando e como são liquidados o IMT e o Imposto do Selo.
Antes da escritura, o comprador deve entregar a declaração Modelo 1 de IMT. A Autoridade Tributária disponibiliza a entrega online no Portal das Finanças e também admite tratamento através dos canais indicados pela própria AT. Depois da submissão, são emitidas as guias correspondentes ao IMT e ao Imposto do Selo.
Este passo é importante porque a escritura exige os comprovativos de pagamento ou, quando exista benefício, a prova da respetiva isenção. Por isso, a estimativa do simulador deve ser usada para preparar liquidez e comparar cenários, mas a referência final é sempre a liquidação emitida pela AT.
Também convém fazer a simulação com alguma antecedência. Se o VPT for inesperadamente superior ao preço, se existirem vários adquirentes com situações fiscais diferentes ou se apenas um comprador cumprir os requisitos do IMT Jovem, o valor efetivo pode afastar-se de uma conta simplificada. Nessas situações, confirma a forma correta de declarar cada quota-parte e o enquadramento do benefício antes de marcar a escritura.
Depois de reservares o montante para impostos, mantém ainda uma margem para custos que não aparecem neste cálculo: registos, formalização, seguros, avaliação, eventuais comissões bancárias e Imposto do Selo do próprio empréstimo. O objetivo é evitar que uma compra que parece caber no orçamento fique sem folga precisamente na fase de assinatura.
As regras usadas na ferramenta foram alinhadas com as fontes oficiais de 2026.
A base tributável, a tabela de IMT, os limites do IMT Jovem e a taxa de 0,8% do Imposto do Selo foram verificados na Autoridade Tributária. O artigo 17.º do Código do IMT contém os escalões de 2026, e a página “Compra da casa (IMT e IS)” resume a regra do maior entre preço e VPT, os requisitos do IMT Jovem e a taxa de Imposto do Selo.
Como a situação fiscal pode depender das características concretas do negócio, confirma a declaração Modelo 1 e as guias emitidas pela AT antes da escritura.
Dúvidas sobre o simulador de IMT e Imposto do Selo.
Como se calcula o valor sobre o qual incide o IMT?
Em regra, usa-se o maior entre o preço declarado no contrato e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). O simulador compara os dois valores e usa automaticamente o maior como base tributável.
Qual é a taxa do Imposto do Selo na compra de casa?
A verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo prevê 0,8% sobre o valor que serve de base ao IMT. O simulador calcula apenas o Imposto do Selo da aquisição, não o imposto associado ao empréstimo.
O simulador inclui o Imposto do Selo do crédito habitação?
Não. Se houver financiamento bancário, o empréstimo também pode ficar sujeito a Imposto do Selo. Esse custo depende do montante e do prazo do crédito e deve ser analisado separadamente na proposta e na FINE.
Qual é o limite de isenção total do IMT Jovem em 2026?
No Continente, a isenção total aplica-se até 330.539 euros de valor tributável. Nas Regiões Autónomas, o limite correspondente é 413.174 euros.
Se a casa ultrapassar o limite do IMT Jovem perco todo o benefício?
Não necessariamente. Em 2026 existe benefício parcial acima do limite de isenção total. O simulador aplica a tabela jovem para estimar o IMT quando selecionas que cumpres os requisitos.
O IMT Jovem aplica-se automaticamente a qualquer comprador com até 35 anos?
Não. Além da idade, existem outros requisitos, como não ser dependente em IRS no ano da aquisição, não ter sido titular de imóvel urbano habitacional no momento da compra nem nos três anos anteriores e destinar a casa a habitação própria e permanente.
O simulador serve para segunda habitação ou investimento?
Esta ferramenta foi desenhada para habitação própria e permanente. Segunda habitação, investimento, prédios rústicos e outros imóveis podem ter tabelas ou taxas diferentes e devem ser calculados à parte.
O resultado do simulador é uma liquidação oficial?
Não. É uma estimativa educativa com as tabelas de 2026. A liquidação oficial é emitida pela Autoridade Tributária após a declaração Modelo 1 de IMT.
A base de IMT é o preço ou o VPT?
Em regra, é o maior dos dois. Por exemplo, se o preço for 250.000 euros e o VPT 270.000 euros, a estimativa deve usar 270.000 euros.
O Imposto do Selo jovem fica a zero até ao mesmo limite?
Na aquisição abrangida pelo benefício jovem, a isenção do Imposto do Selo acompanha a faixa de isenção aplicável. Quando o valor ultrapassa o limite, o simulador estima 0,8% sobre a parte não isenta.