Simulador de crédito habitação jovem: testa o teu cenário em menos de um minuto.
Preenche preço da casa, avaliação, percentagem de financiamento, taxa nominal, prazo, idade, rendimento líquido e outras prestações de crédito. O cálculo da prestação usa o método de prestações constantes de capital e juros.
Simula a compra
Podes alterar qualquer campo e voltar a calcular. Os resultados são indicativos e não incluem seguros, comissões, impostos nem outros encargos.
Este simulador é educativo. Não representa uma oferta de crédito, não calcula a TAEG nem substitui a FINE ou a análise de solvabilidade da instituição.
A prestação depende sobretudo de três variáveis: montante, taxa e prazo.
O simulador calcula primeiro o valor de transação de referência como o menor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Depois aplica a percentagem de financiamento que escolheste. Esta lógica é especialmente útil quando estás a testar cenários com financiamento elevado, porque uma avaliação abaixo do preço pode obrigar a colocar mais dinheiro próprio.
A prestação mensal é estimada com base no capital financiado, na TAN anual e no número de prestações. Se a taxa for variável, o resultado deve ser lido como uma fotografia: a prestação pode mudar quando o indexante for revisto. Por isso, faz sentido testar também uma TAN um ou dois pontos percentuais acima.
O Banco de Portugal disponibiliza o seu próprio simulador de crédito à habitação e lembra que uma simulação não vincula qualquer instituição. A proposta real deve ser analisada através da FINE, que reúne taxa, TAEG, encargos, seguros e outras condições.
| Variável | Se aumentar | Efeito típico |
|---|---|---|
| Montante financiado | Mais capital | Prestação e juros totais sobem |
| TAN | Taxa mais alta | Prestação sobe |
| Prazo | Mais anos | Prestação tende a descer, custo total tende a subir |
A taxa de esforço ajuda a perceber se a prestação cabe no rendimento — mas não decide sozinha a aprovação.
No simulador, a taxa de esforço aproximada resulta da soma da nova prestação com outras prestações mensais de crédito, dividida pelo rendimento líquido mensal do agregado. Se o resultado for 40%, por exemplo, significa que cerca de quatro euros em cada dez do rendimento indicado ficariam comprometidos com dívidas mensais.
No regime da Garantia Pública, o Banco de Portugal explica que os jovens continuam sujeitos à avaliação de solvabilidade e às regras macroprudenciais. Nas perguntas frequentes do regime, refere que, em regra, o encargo mensal com este crédito e outras dívidas não deve exceder metade do rendimento líquido. Existem regras e exceções técnicas que o simulador não reproduz.
Na prática, não deves usar o limite como objetivo. Uma prestação pode ser aprovada e continuar demasiado apertada para o teu orçamento quando somas condomínio, seguros, manutenção, transportes, alimentação, poupança e imprevistos.
Para jovens, a idade pode alterar diretamente o prazo máximo recomendado.
O Banco de Portugal indica que os novos contratos de crédito à habitação não devem ultrapassar 40 anos para clientes com idade até 30 anos, 37 anos para clientes entre 31 e 35 anos e 35 anos para clientes acima dos 35. O simulador compara automaticamente o prazo que escolheste com estes limites.
Um prazo mais longo reduz a prestação inicial, mas aumenta o número de meses em que pagas juros. Por isso, compara pelo menos dois prazos diferentes e olha para o custo total, não apenas para a mensalidade.
| Idade | Prazo máximo recomendado | O que testar |
|---|---|---|
| Até 30 anos | 40 anos | 35 vs. 40 anos |
| 31 a 35 anos | 37 anos | 30 vs. 35/37 anos |
| Mais de 35 anos | 35 anos | 25 vs. 30/35 anos |
Financiamento entre 85% e 100% pode enquadrar-se na Garantia Pública, mas o simulador não confirma elegibilidade.
O regime da Garantia Pública destina-se a jovens entre 18 e 35 anos que pretendam adquirir a primeira habitação própria e permanente e cumpram os restantes requisitos. Para os contratos abrangidos, o valor da transação não pode exceder 450.000 € e o contrato deve ser celebrado até 31 de dezembro de 2026.
A garantia pode suportar a parte do financiamento acima de 85% do valor da transação, até um máximo de 15% do capital inicialmente contratado. Assim, uma operação pode chegar aos 100% do valor de transação. Isto não significa que o Estado pague a casa, nem que o banco tenha de aprovar o crédito.
Além da idade, existem condições sobre domicílio fiscal, propriedade de habitação, utilização anterior da garantia, rendimentos, situação fiscal e contributiva e finalidade do imóvel. Todos os compradores têm de ser mutuários e cumprir os requisitos. Por isso, o aviso do simulador é apenas uma triagem numérica.
Para simular a prestação usas a TAN; para comparar propostas precisas de olhar para muito mais.
Nos créditos de taxa variável, a TAN resulta normalmente da soma do indexante — frequentemente Euribor — com o spread. Nos créditos de taxa fixa ou mista, a instituição define a taxa aplicável a cada período. O simulador usa a TAN apenas para estimar capital e juros.
Quando receberes propostas, compara a TAEG, o MTIC, os seguros, comissões, produtos associados, condições de bonificação e regras de amortização. Uma proposta com spread ligeiramente inferior pode ser mais cara se exigir seguros ou serviços com custos superiores.
Faz também um cenário de stress: mantém o mesmo capital e prazo e aumenta a TAN em 1 ou 2 pontos percentuais. Se a prestação resultante deixar o orçamento demasiado apertado, tens um sinal útil antes de assinar.
Três simulações simples dão-te mais informação do que um único número “ideal”.
Cenário A — proposta base
Usa o preço real da casa, a avaliação esperada, a TAN indicada pelo banco e o prazo que estás a considerar. Este é o teu ponto de partida.
Cenário B — taxa mais alta
Mantém tudo igual e aumenta a TAN. Em taxa variável ou mista, este cenário mostra como o orçamento reage se o custo do dinheiro subir no futuro.
Cenário C — mais entrada ou prazo menor
Reduz a percentagem financiada ou encurta o prazo. Vê quanto muda a prestação e, sobretudo, quanto baixam os juros totais. Às vezes uma entrada adicional relativamente pequena reduz bastante o custo do crédito.
Um simulador é útil quando comparas cenários equivalentes e não esqueces os custos que ficam fora da prestação.
Usar apenas a prestação mais baixa
Uma mensalidade inferior pode resultar de um prazo muito mais longo. Verifica os juros totais e o MTIC.
Simular 100% e assumir que não precisas de poupança
Mesmo com financiamento elevado podem existir impostos, escritura, seguros, comissões e diferenças entre preço e avaliação. Mantém uma reserva de liquidez.
Confundir TAN com TAEG
A TAN serve para os juros do empréstimo. A TAEG incorpora outros custos e é mais útil para comparar propostas.
Ignorar outros créditos na taxa de esforço
Crédito automóvel, pessoal ou cartões podem reduzir a margem para a prestação da casa.
Tomar o resultado como pré-aprovação
O simulador não conhece o teu historial, contrato de trabalho, mapa de responsabilidades, avaliação final ou política de risco do banco.
Simulador crédito habitação jovem: respostas rápidas.
O simulador mostra uma proposta real de banco?
Não. É uma simulação informativa baseada nos dados inseridos. Uma proposta vinculativa depende da análise do banco e da FINE apresentada pela instituição.
Que taxa devo colocar no simulador?
Usa a TAN da proposta que queres testar. Em crédito de taxa variável, a TAN resulta normalmente do indexante acrescido do spread; em taxa fixa ou mista, usa a TAN aplicável ao período que estás a comparar.
O simulador inclui seguros, comissões e impostos?
Não no cálculo principal da prestação. A prestação estimada considera capital e juros. Seguros, comissões, impostos e outros encargos devem ser analisados separadamente através da TAEG, do MTIC e da FINE.
Como é calculada a taxa de esforço?
O simulador soma a prestação estimada às outras prestações mensais de crédito e divide esse total pelo rendimento líquido mensal indicado. É uma aproximação e não substitui o cálculo do banco.
Posso simular financiamento a 100%?
Sim. O simulador permite testar percentagens até 100%. Para jovens elegíveis, a Garantia Pública pode viabilizar operações entre 85% e 100% do valor da transação, mas não obriga o banco a aprovar.
Qual é o prazo máximo para um jovem?
Segundo a recomendação do Banco de Portugal, o prazo máximo é de 40 anos para clientes até 30 anos, 37 anos entre 31 e 35 anos e 35 anos acima dos 35.
A avaliação do imóvel altera a entrada necessária?
Pode alterar. Para a Garantia Pública, o valor da transação corresponde ao menor entre o preço de compra e a avaliação. Se a avaliação ficar abaixo do preço, a diferença pode exigir capitais próprios.
O simulador confirma se tenho direito à Garantia Pública?
Não. Apenas sinaliza algumas condições numéricas. A elegibilidade exige ainda idade, domicílio fiscal, rendimentos, situação fiscal e contributiva, primeira habitação e outros requisitos legais.
Os limites e conceitos usados nesta ferramenta foram verificados em fontes oficiais.
Verificação editorial: 05/10/2026. As condições de crédito, taxas e medidas públicas podem mudar.
Jorge Blasco Maestre
Conteúdo revisto com base nas fontes oficiais indicadas e orientado para compradores da primeira habitação em Portugal.
