Qual é o Decreto-Lei do crédito habitação jovem com 100% de financiamento?
O diploma que está na origem da Garantia Pública para jovens é o Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho. O seu objeto é estabelecer as condições em que o Estado pode prestar uma garantia pessoal a instituições financiadoras para viabilizar crédito destinado à primeira habitação própria e permanente de jovens até aos 35 anos.
É este Decreto-Lei que explica por que razão a medida existe: as regras prudenciais do crédito habitação limitam normalmente a percentagem financiada face ao valor do imóvel, o que obriga muitos compradores a ter capitais próprios. A garantia do Estado foi criada para cobrir uma parte do risco da instituição e permitir que, em operações elegíveis, o financiamento possa aproximar-se ou atingir a totalidade do valor da transação.
Se procuras “crédito habitação jovem 100 financiamento decreto lei”, a referência correta é Decreto-Lei n.º 44/2024, mas deves lê-lo com a redação atualizada pelo Decreto-Lei n.º 24/2025 e em conjunto com a Portaria n.º 236-A/2024/1, que regulamenta a execução.
O Decreto-Lei n.º 44/2024 fixa as condições essenciais de acesso à Garantia Pública.
O artigo 2.º do Decreto-Lei estabelece um conjunto de condições cumulativas. Entre elas estão a idade dos mutuários, o domicílio fiscal em Portugal, o limite de rendimentos, a inexistência de propriedade habitacional nas condições previstas, o facto de não ter sido usada anteriormente esta garantia, o limite de valor da transação e o teto máximo da garantia pessoal do Estado.
Os mutuários devem ter entre 18 e 35 anos.
É exigido domicílio fiscal em Portugal.
O rendimento não pode ultrapassar o 8.º escalão de IRS, nos termos do regime.
A medida destina-se à primeira aquisição de habitação própria e permanente.
O valor da transação não pode exceder 450.000 €.
A garantia do Estado não pode ultrapassar 15% do valor da transação.
O texto original do Decreto-Lei foi pensado para viabilizar o financiamento da totalidade do valor da transação. A regulamentação posterior clarificou que o regime também pode ser usado quando a instituição financia menos de 100%, desde que o montante seja igual ou superior a 85% do valor da transação.
Isto é importante porque “100% financiamento” é o cenário máximo dentro do regime, não uma condição obrigatória para todos os contratos abrangidos.
O Decreto-Lei n.º 24/2025 não criou um novo programa: alterou o Decreto-Lei n.º 44/2024.
Em 19 de março de 2025 foi publicado o Decreto-Lei n.º 24/2025. A principal alteração foi alargar a possibilidade de concessão de crédito com garantia do Estado às sociedades financeiras habilitadas a efetuar operações de crédito para aquisição de habitação em Portugal, além das instituições de crédito já abrangidas.
Por isso, quando uma página, banco ou intermediário menciona apenas “Decreto-Lei 44/2024”, não significa que a informação esteja errada, mas o enquadramento jurídico atual deve considerar a redação resultante da alteração de 2025.
Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 24/2025, de 19 de março. Esta é a forma mais rigorosa de referir o diploma-base atualmente.
A Portaria n.º 236-A/2024/1 é essencial para perceber como funciona, na prática, o financiamento entre 85% e 100%.
O Decreto-Lei determinou que a regulamentação seria aprovada posteriormente. Essa regulamentação chegou com a Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro. É nela que aparecem muitas das regras operacionais que um comprador realmente precisa de conhecer.
Entre outros pontos, a Portaria detalha as condições das operações de crédito, o protocolo da garantia, a forma de cálculo da cobertura, o papel da Direção-Geral do Tesouro e Finanças e os prazos do regime. A Portaria foi depois alterada pela Portaria n.º 187/2025/1, de 15 de abril, para adaptar a regulamentação ao alargamento introduzido pelo Decreto-Lei n.º 24/2025.
A redação atual da Portaria deixa claro que a garantia pode enquadrar financiamento da totalidade do valor da transação ou de um valor inferior, desde que seja igual ou superior a 85%. Também estabelece que a garantia não pode ultrapassar 15% e deve ser reduzida proporcionalmente quando o financiamento for inferior a 100%.
Que diploma faz o quê no crédito habitação jovem com Garantia Pública?
| Norma | Data | Função principal |
|---|---|---|
| Decreto-Lei n.º 44/2024 | 10/07/2024 | Cria o quadro legal da garantia pessoal do Estado para crédito à primeira habitação própria e permanente de jovens até 35 anos. |
| Portaria n.º 236-A/2024/1 | 27/09/2024 | Regulamenta a execução, define condições operacionais e aprova o protocolo da garantia. |
| Decreto-Lei n.º 24/2025 | 19/03/2025 | Altera o DL 44/2024 e alarga o regime a sociedades financeiras habilitadas. |
| Portaria n.º 187/2025/1 | 15/04/2025 | Altera a Portaria 236-A/2024/1 para refletir o novo âmbito de entidades. |
| Despachos de dotação e reforço | 2024–2026 | Fixam ou reforçam os montantes de garantia atribuídos ao sistema; não substituem as regras de elegibilidade do Decreto-Lei e da Portaria. |
Este mapa ajuda a evitar um erro frequente: chamar “Decreto-Lei” a qualquer regra do programa. Algumas condições estão no Decreto-Lei, mas outras resultam diretamente da Portaria ou do protocolo anexo. Quando precisas de confirmar uma regra concreta — por exemplo, prazo, cobertura proporcional ou formalização — convém verificar a norma exata.
Quem pode beneficiar do enquadramento legal da Garantia Pública?
Para uma operação ficar abrangida não basta ter menos de 36 anos. As condições são cumulativas. Em termos gerais, os mutuários devem ter entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal e rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão de IRS. Também não podem ser proprietários de imóvel habitacional nas condições previstas e não podem ter usado anteriormente esta garantia.
A regulamentação acrescenta a exigência de situação fiscal e contributiva regularizada. O crédito tem de servir para a primeira aquisição de habitação própria e permanente e o valor da transação não pode ultrapassar 450.000 €.
Quando há mais do que um comprador, a estrutura da operação tem de respeitar as condições do regime para os mutuários envolvidos. Além disso, todos continuam sujeitos à avaliação da instituição: rendimentos, responsabilidades de crédito, taxa de esforço, estabilidade financeira, idade no fim do contrato e valor de avaliação do imóvel.
A Garantia Pública é uma garantia prestada ao financiador, não um subsídio entregue ao comprador. O jovem continua responsável pelo pagamento integral do crédito e pelos custos associados à compra.
O Decreto-Lei abriu a porta ao financiamento total, mas a regulamentação permite operações entre 85% e 100% do valor da transação.
No cenário máximo, a instituição pode financiar 100% do valor da transação. A parte que excede 85% pode ficar coberta pela garantia do Estado, até ao limite de 15%. Se a operação financiar, por exemplo, 95%, a garantia é proporcionalmente menor.
O ponto mais importante é a definição do valor de transação. Para a operação, este valor considera o preço de aquisição ou, quando inferior, o valor da avaliação. Assim, se comprares uma casa por 250.000 € mas a avaliação relevante for 235.000 €, não deves assumir que “100%” significa automaticamente 250.000 € de crédito.
| Financiamento | Parcela acima de 85% | Garantia potencial |
|---|---|---|
| 85% | 0% | Sem parcela adicional coberta pelo regime |
| 90% | 5% | Até 5%, nos termos aplicáveis |
| 95% | 10% | Até 10%, nos termos aplicáveis |
| 100% | 15% | Até 15%, limite máximo legal |
Também não significa que todas as despesas de compra fiquem financiadas. Custos de avaliação, seguros, registos e eventuais diferenças entre preço e avaliação podem continuar a exigir capitais próprios, mesmo quando o empréstimo cobre 100% do valor de transação elegível.
O quadro legal continua a apontar para 31 de dezembro de 2026 como data-limite de formalização.
À data desta revisão, 5 de outubro de 2026, o Banco de Portugal continua a indicar que os contratos abrangidos devem ser celebrados até 31 de dezembro de 2026. Isso significa que não basta abrir o processo, pedir simulações ou obter uma pré-aprovação antes dessa data.
O contrato elegível tem de ser formalizado dentro da janela prevista. A regulamentação admite a possibilidade de prorrogação, mas uma autorização para eventualmente prorrogar não equivale a uma extensão já aprovada. Enquanto não existir um ato oficial que altere a data, a referência prudente continua a ser 31/12/2026.
Depois de celebrado um contrato elegível, a garantia pode vigorar durante os primeiros 10 anos do crédito. Portanto, o final de 2026 refere-se à entrada de novos contratos no regime, não ao desaparecimento imediato da garantia para operações já formalizadas.
Se quiseres aprofundar especificamente esta data, vê também a nossa guia sobre até quando é possível usar o crédito habitação jovem com 100% de financiamento.
O Decreto-Lei não obriga um banco ou sociedade financeira a aprovar 100% do financiamento.
A existência da garantia reduz uma parte do risco da instituição, mas não elimina a obrigação de avaliar a solvabilidade do cliente. O financiador pode recusar, aprovar menos do que o pedido, exigir condições adicionais ou propor uma estrutura diferente de taxa, prazo e produtos associados.
Por isso, duas pessoas que cumprem os mesmos requisitos legais podem receber respostas bancárias diferentes. E a mesma pessoa pode obter propostas distintas em instituições diferentes. A garantia não uniformiza preços, spreads, TAEG, seguros, comissões ou critérios internos de risco.
Também não deve ser confundida com uma garantia do Estado ao comprador contra incumprimento. Se deixares de pagar, continuas sujeito às consequências contratuais e legais do crédito. A garantia existe na relação entre Estado e instituição para a parcela abrangida, não para eliminar a tua dívida.
Como confirmar se a tua proposta está realmente enquadrada no regime legal.
- 1Confirma a referência à Garantia Pública.
Pergunta expressamente se a operação será contratada ao abrigo do regime criado pelo Decreto-Lei n.º 44/2024.
- 2Valida a percentagem financiada.
Distingue financiamento sobre o preço pedido, sobre o valor de avaliação e sobre o valor de transação usado para o regime.
- 3Pede a FINE e compara custos.
TAEG, MTIC, spread, seguros e produtos associados importam tanto como a percentagem financiada.
- 4Confirma a elegibilidade documental.
Idade, rendimentos, domicílio fiscal, propriedade, situação fiscal e contributiva devem estar documentados.
- 5Verifica o prazo de formalização.
Se estás a contratar em 2026, confirma que o calendário permite concluir dentro do prazo oficial em vigor.
Se a decisão de compra depende de conseguir 100%, evita assinar compromissos irreversíveis apenas com base numa simulação. A avaliação do imóvel e a decisão final da instituição continuam a ser determinantes.
Dúvidas sobre o Decreto-Lei do crédito habitação jovem com financiamento até 100%.
Qual é o Decreto-Lei do crédito habitação jovem com 100% de financiamento?
O diploma-base é o Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho. Esse diploma criou a possibilidade de o Estado prestar uma garantia pessoal para viabilizar crédito à primeira habitação própria e permanente de jovens até aos 35 anos.
O Decreto-Lei n.º 44/2024 continua em vigor em 2026?
Sim. O Decreto-Lei n.º 44/2024 continua em vigor, com a redação resultante do Decreto-Lei n.º 24/2025, de 19 de março.
O Decreto-Lei n.º 24/2025 substituiu o Decreto-Lei n.º 44/2024?
Não. O Decreto-Lei n.º 24/2025 alterou o Decreto-Lei n.º 44/2024, sobretudo para alargar o regime a sociedades financeiras habilitadas a conceder crédito para aquisição de habitação em Portugal.
Qual é a diferença entre o Decreto-Lei e a Portaria da Garantia Pública?
O Decreto-Lei estabelece o quadro legal e as condições essenciais. A Portaria n.º 236-A/2024/1 regulamenta a execução do regime, incluindo aspetos operacionais da garantia, percentagem de financiamento, protocolo e prazo de formalização.
A lei obriga o banco a financiar 100% do preço da casa?
Não. A Garantia Pública permite enquadrar operações entre 85% e 100% do valor da transação, mas a instituição continua a decidir se aprova o crédito e em que condições, após análise de solvabilidade e risco.
A garantia do Estado cobre sempre 15%?
Não. O limite é até 15% e a cobertura é proporcional à parte financiada acima de 85% do valor da transação. Se o banco financiar menos de 100%, a garantia é ajustada para uma percentagem inferior.
Quem pode beneficiar do regime?
Em termos gerais, jovens entre 18 e 35 anos com domicílio fiscal em Portugal, rendimentos dentro do 8.º escalão de IRS, sem propriedade habitacional nas condições previstas, que nunca tenham usado esta garantia e que cumpram os restantes requisitos legais e bancários.
Qual é o valor máximo da habitação?
O valor da transação do imóvel não pode exceder 450.000 euros para o regime da Garantia Pública.
Até quando podem ser formalizados contratos abrangidos?
As fontes oficiais consultadas em 5 de outubro de 2026 continuam a indicar 31 de dezembro de 2026 como data-limite para a formalização de contratos abrangidos, sem prejuízo de eventual alteração oficial futura.
Durante quanto tempo vigora a garantia num contrato já celebrado?
A garantia pública pode vigorar durante os primeiros 10 anos do contrato de crédito, de acordo com a regulamentação aplicável.
Para consultar requisitos, cobertura, exemplos e processo, vê também a nossa guia sobre a Garantia Pública no crédito habitação.
Diplomas e fontes usados para confirmar o enquadramento legal.
- Diário da República — Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho.
- Diário da República — Decreto-Lei n.º 24/2025, de 19 de março.
- Diário da República — Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro.
- Diário da República — Portaria n.º 187/2025/1, de 15 de abril.
- Banco de Portugal — Perguntas frequentes sobre Garantia Pública.
- Diário da República — Despacho n.º 5391/2026, reforço da garantia.
Revisto em 5 de outubro de 2026. Como o regime pode ser alterado ou prorrogado, confirma sempre a versão consolidada dos diplomas e a informação do Banco de Portugal antes de contratar.
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