Quais são as condições da Garantia Pública em 2026?
A Garantia Pública foi criada para facilitar a compra da primeira habitação própria e permanente por jovens que conseguem suportar a prestação, mas podem não ter poupança suficiente para uma entrada tradicional. Para beneficiar da medida, é necessário cumprir um conjunto de requisitos pessoais, fiscais e relativos ao imóvel e ao próprio contrato de crédito.
Segundo a regulamentação em vigor e a informação atualizada do Banco de Portugal, os mutuários devem ter entre 18 e 35 anos, inclusive, domicílio fiscal em Portugal, rendimentos dentro do limite do 8.º escalão de IRS, situação fiscal e contributiva regularizada, não serem proprietários de imóvel habitacional nas condições do regime e nunca terem usado anteriormente esta garantia.
O crédito tem de financiar a primeira habitação própria e permanente, com valor de transação até 450.000 €, garantia hipotecária e contratação dentro do prazo legal. A medida pode apoiar operações em que o banco financia entre 85% e 100% do valor de transação, mas a aprovação nunca é automática.
Idade: tens de ter entre 18 e 35 anos, inclusive.
A condição de idade é direta: o regime destina-se a mutuários com 18 a 35 anos. Ter 35 anos ainda permite cumprir o requisito; fazer 36 pode alterar a elegibilidade, dependendo da fase em que o processo se encontra e do momento em que a instituição verifica a documentação exigida.
Além da idade, é obrigatório ter domicílio fiscal em Portugal. Viver temporariamente noutro país, trabalhar no estrangeiro ou ter rendimentos fora de Portugal pode exigir documentação adicional, mas o critério legal continua a ser o domicílio fiscal em Portugal.
Se compras em casal ou com outro co-mutuário, não basta que apenas uma pessoa cumpra a idade. Todos os compradores têm de ser mutuários e cumprir os requisitos de elegibilidade previstos para a garantia.
Rendimentos: o limite é o 8.º escalão de IRS, não um “salário máximo” simples.
A lei determina que os mutuários não podem ter rendimentos superiores ao 8.º escalão do IRS. Em 2026, o artigo 68.º do Código do IRS coloca o limite superior desse escalão de rendimento coletável em 86.634 €.
É importante interpretar corretamente este valor. O critério legal refere-se a rendimento coletável, por isso não deve ser convertido automaticamente num teto de salário bruto anual. A instituição pode pedir a declaração de IRS, nota de liquidação, recibos de vencimento e outros elementos para confirmar a situação aplicável.
Para pessoas dispensadas de entregar declaração de IRS, existem regras próprias baseadas nos rendimentos mensais declarados à Segurança Social ou em prestações sociais, de acordo com a regulamentação do regime.
| Condição | Regra em 2026 |
|---|---|
| Idade | 18–35 anos, inclusive |
| Domicílio fiscal | Portugal |
| Rendimentos | Até ao 8.º escalão de IRS aplicável |
| Limite superior do 8.º escalão em 2026 | 86.634 € de rendimento coletável |
A casa tem de ser a tua primeira habitação própria e permanente.
A Garantia Pública não foi criada para segunda habitação, investimento, casa de férias, construção ou obras. O crédito abrangido deve financiar a primeira aquisição de habitação própria e permanente.
Os mutuários não podem ser proprietários de prédio urbano ou fração autónoma de prédio urbano habitacional nas condições previstas pelo regime. Também não podem ter beneficiado anteriormente da Garantia Pública ao abrigo deste mecanismo.
Na prática, quem já teve ou ainda tem um imóvel em seu nome deve confirmar cuidadosamente a sua situação antes de assumir que é elegível. A instituição é responsável por verificar os elementos necessários antes de aplicar a garantia.
O valor de transação não pode ultrapassar 450.000 €.
O imóvel abrangido tem de ter um valor de transação igual ou inferior a 450.000 €. Para este efeito, o valor de transação corresponde ao preço de compra ou, se for inferior, ao valor da avaliação relevante no momento da contratação.
Esta regra é especialmente importante quando procuras financiamento a 100%. Se o preço acordado for 300.000 € mas a avaliação for 280.000 €, a base do regime pode ficar limitada a 280.000 €. Mesmo que o banco financie 100% dessa base, continuam a faltar 20.000 € para completar o preço.
Por isso, uma das condições práticas mais importantes é não confundir “100% de financiamento” com “100% de qualquer preço de compra”. A avaliação continua a ter impacto direto nos capitais próprios necessários.
A garantia apoia operações entre 85% e 100% do valor de transação.
A regulamentação prevê que a Garantia Pública seja usada para viabilizar financiamento entre 85% e 100% do valor de transação. A garantia do Estado pode cobrir a parte do crédito acima de 85%, até um máximo de 15% do valor de transação.
| Financiamento aprovado | Parcela acima de 85% | Garantia potencial |
|---|---|---|
| 85% | 0% | 0% |
| 90% | 5% | Até 5% |
| 95% | 10% | Até 10% |
| 100% | 15% | Até 15% |
O banco não é obrigado a conceder 100%. Pode aprovar 90%, 95% ou recusar o crédito se a análise financeira não for suficiente. A garantia reduz parte do risco para a instituição, mas não elimina o risco do cliente nem altera a obrigação de pagar o empréstimo integralmente.
Finanças e situação contributiva têm de estar regularizadas.
Outra condição obrigatória é ter a situação fiscal e contributiva regularizada na data relevante para a concessão da garantia. Dívidas fiscais ou contributivas podem impedir a aplicação da medida mesmo que a idade, rendimento e imóvel cumpram os restantes critérios.
É prudente confirmar esta situação antes de avançar para uma proposta vinculativa ou para um CPCV com prazos apertados. Se existir alguma irregularidade, resolvê-la cedo evita descobrir o problema quando o processo já está dependente da garantia.
Todos os compradores têm de ser mutuários e cumprir as condições.
Quando a casa é comprada por duas ou mais pessoas, a regra é particularmente importante: todos os compradores devem ser mutuários do contrato e todos têm de cumprir os requisitos de elegibilidade.
Isso significa que a idade, domicílio fiscal, rendimentos, propriedade anterior, utilização prévia da garantia e situação fiscal de cada comprador podem ser relevantes. Um casal não deve assumir que basta um dos elementos ser elegível.
Se um comprador não cumprir os requisitos, pergunta à instituição se existe outra estrutura de financiamento possível sem a garantia ou se a operação deixa de poder beneficiar integralmente do regime.
Cumprir as condições da garantia não obriga o banco a aprovar o crédito.
Esta é uma das regras mais importantes do regime. Mesmo que cumpras todas as condições legais, a instituição continua obrigada a avaliar a tua solvabilidade. Rendimentos, estabilidade profissional, créditos existentes, histórico de pagamentos, taxa de esforço, idade, prazo e valor do imóvel continuam a contar.
O Banco de Portugal esclarece que os jovens abrangidos continuam sujeitos às regras macroprudenciais. Em regra, o encargo mensal com este crédito e outras dívidas não deve ultrapassar metade do rendimento líquido, embora existam exceções técnicas previstas na recomendação aplicável.
Por isso, a Garantia Pública resolve sobretudo uma barreira de entrada/LTV. Não substitui rendimento suficiente para pagar a prestação nem transforma um perfil de risco elevado num crédito automaticamente aprovável.
Que documentos convém preparar para provar as condições.
A lista concreta depende da instituição, mas é habitual serem pedidos documentos de identificação, comprovativo de domicílio fiscal, declaração de IRS e nota de liquidação, recibos de vencimento ou outros comprovativos de rendimento, extratos bancários, mapa de responsabilidades de crédito e comprovativos de situação fiscal e contributiva regularizada.
Quando já existe um imóvel, entram também documentos do imóvel, avaliação, CPCV quando aplicável e elementos necessários para a escritura. A instituição pode pedir declarações adicionais para confirmar que se trata da primeira aquisição de habitação própria permanente e que a garantia não foi usada anteriormente.
Preparar a documentação cedo ajuda a evitar atrasos, sobretudo porque o regime tem uma data-limite de contratação.
Até quando vigoram estas condições?
Na informação oficial consultada em 5 de outubro de 2026, os contratos abrangidos pela Garantia Pública devem ser celebrados até 31 de dezembro de 2026, salvo alteração oficial posterior.
A garantia pode vigorar durante os primeiros 10 anos do contrato de crédito. Isto é diferente do prazo total do empréstimo, que pode ser muito superior. Depois de terminar a cobertura pública, o crédito continua a existir normalmente.
Se estás perto da data-limite, não basta pedir uma simulação antes de dezembro. O processo inclui análise, avaliação, documentação, emissão da FINE, períodos legais e formalização. Confirma com a instituição se existe tempo operacional para concluir a operação dentro do regime.
Condições que muitas vezes são mal interpretadas.
- “Tenho 35 anos, por isso estou fora.” Não: 35 anos está incluído.
- “86.634 € é o meu salário bruto máximo.” Não necessariamente: o critério é rendimento coletável do 8.º escalão.
- “Se cumpro a lei, o banco tem de aprovar.” Não: a análise de solvabilidade continua obrigatória.
- “Garantia de 15% significa que o Estado paga 15% da casa.” Não: é uma garantia perante a instituição, não um subsídio ao comprador.
- “100% significa zero poupança.” Não: avaliação inferior, seguros, registos, comissões e outros custos podem exigir capitais próprios.
- “Só um comprador precisa cumprir os requisitos.” Não: todos os compradores/mutuários têm de ser elegíveis.
Para comparar Garantia Pública, IMT Jovem e Porta 65, vê também o guia de apoio habitação jovem.
Base legal e fontes usadas para confirmar as condições.
- Banco de Portugal — FAQ sobre Garantia Pública.
- Banco de Portugal — regimes especiais de crédito habitação.
- Diário da República — Portaria n.º 236-A/2024/1.
- Diário da República — versão consolidada da Portaria.
- Portal das Finanças — artigo 68.º do Código do IRS.
Revisto em 5 de outubro de 2026. Confirma sempre as condições em vigor e a disponibilidade da garantia junto da instituição antes de assinares um CPCV ou assumires compromissos financeiros.
Dúvidas sobre as condições da Garantia Pública.
Quais são as principais condições da Garantia Pública?
Idade entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal, rendimentos dentro do limite do 8.º escalão de IRS, primeira habitação própria permanente, situação fiscal e contributiva regularizada, valor de transação até 450.000 € e restantes requisitos do regime.
Aos 35 anos ainda posso pedir a Garantia Pública?
Sim. O intervalo de idade é de 18 a 35 anos, inclusive, desde que os restantes requisitos sejam cumpridos na fase relevante do processo.
Qual é o limite de rendimentos em 2026?
A lei remete para o 8.º escalão de IRS. Em 2026, o limite superior desse escalão é 86.634 € de rendimento coletável.
Posso já ter uma casa em meu nome?
O regime exige que o mutuário não seja proprietário de prédio urbano ou fração autónoma de prédio urbano habitacional nas condições previstas pela legislação.
A casa pode custar mais de 450.000 €?
Não para beneficiar deste regime. O valor de transação elegível não pode exceder 450.000 €.
A garantia permite sempre 100% de financiamento?
Não. O regime permite operações entre 85% e 100%, mas a percentagem final depende da aprovação da instituição e da análise de solvabilidade.
Todos os compradores têm de cumprir as condições?
Sim. Todos os compradores devem ser mutuários e cumprir os requisitos de elegibilidade.
Até quando posso contratar?
Segundo a informação oficial consultada em 5 de outubro de 2026, o contrato abrangido deve ser celebrado até 31 de dezembro de 2026, salvo alteração posterior.
Quanto tempo dura a garantia?
A garantia pode vigorar durante os primeiros 10 anos do contrato de crédito abrangido.
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