Crédito habitação sem entrada é possível, mas apenas em situações específicas.
Se estás a procurar crédito habitação sem entrada, convém começar por separar duas situações. Na regra geral do crédito para habitação própria e permanente, o Banco de Portugal recomenda que o montante do empréstimo não ultrapasse 90% do valor relevante do imóvel. Na prática, isso costuma significar que o comprador precisa de capitais próprios para a parte não financiada.
Em 2026 existe, porém, uma exceção importante para jovens elegíveis: a Garantia Pública pode viabilizar contratos em que a instituição financie entre 85% e 100% do valor da transação. O Estado não entrega dinheiro ao comprador. Presta uma garantia ao banco que pode cobrir até 15% do capital inicialmente contratado.
“Sem entrada” pode significar entrada de 0 € sobre o valor financiável. Não significa automaticamente 0 € de dinheiro próprio para avaliação abaixo do preço, comissões, registos, seguros ou outros custos.
Sem Garantia Pública, a referência prudencial para habitação própria e permanente é 90%.
Na avaliação de solvabilidade, o rácio LTV compara o montante do crédito com o valor do imóvel. Para habitação própria e permanente, a recomendação macroprudencial aponta, em regra, para um máximo de 90%. Para outras finalidades, a referência é mais baixa, normalmente 80%.
O valor do imóvel utilizado nesta conta não é necessariamente o preço que acordaste com o vendedor. É o menor entre o preço de aquisição e o valor de avaliação aceite pela instituição. É por isso que duas compras com o mesmo preço podem exigir capitais próprios diferentes.
Casa por 220.000 € com avaliação igual ao preço
Esta conta é uma referência, não uma promessa de financiamento. O banco pode aprovar menos, consoante rendimentos, responsabilidades, idade, prazo, risco e política comercial.
A Garantia Pública pode reduzir a entrada do preço a 0 € para jovens elegíveis.
O regime de garantia pessoal do Estado destina-se a jovens entre 18 e 35 anos que pretendam financiar a aquisição da primeira habitação própria e permanente. Em operações elegíveis, o financiamento pode situar-se entre 85% e 100% do valor da transação, enquanto a garantia pública pode cobrir até 15% desse valor.
Para aceder ao regime, os mutuários têm de cumprir os requisitos legais, incluindo domicílio fiscal em Portugal, situação fiscal e contributiva regularizada, rendimentos dentro do limite do 8.º escalão de IRS, ausência de propriedade de outro imóvel habitacional e não terem beneficiado anteriormente da garantia. Todos os compradores que sejam mutuários têm de cumprir as condições.
18 a 35 anos, inclusive.
Para residência própria e permanente.
Valor da transação até 450.000 €.
Até ao 8.º escalão de IRS.
Não ser proprietário de prédio urbano habitacional.
Contrato celebrado até 31/12/2026.
Em 2026, o limite superior do 8.º escalão de IRS é 86.634 € de rendimento coletável. Não deve ser interpretado como salário bruto anual máximo, porque são conceitos fiscais diferentes.
A instituição continua a ter de avaliar solvabilidade e pode recusar o pedido, aprovar um montante inferior ou exigir outras condições.
Uma avaliação abaixo do preço pode criar “entrada” mesmo num crédito a 100%.
No regime da Garantia Pública, o valor da transação é definido pelo menor entre o preço de compra e a avaliação do imóvel. Isto é decisivo para quem planeia comprar sem entrada.
Preço de 250.000 € e avaliação de 235.000 €
Neste cenário, continuam a faltar 15.000 € para completar o preço. Esse valor teria de ser suportado pelo comprador, renegociado com o vendedor ou resolvido através de outra estrutura permitida pela instituição. Por isso, “100%” deve sempre ser lido como 100% do valor relevante, e não 100% de qualquer preço.
Crédito habitação sem entrada não é sinónimo de comprar casa sem poupança.
Mesmo quando não precisas de colocar 10% do preço como entrada, podem existir despesas que não entram no financiamento. Entre elas podem estar avaliação bancária, comissões previstas na proposta, registos, custos de contratação, seguros e eventuais diferenças entre preço e avaliação.
Para jovens que cumpram os requisitos do IMT Jovem, podem existir isenções ou reduções de IMT e Imposto do Selo na primeira habitação própria e permanente. Essa medida fiscal é separada da Garantia Pública: podes cumprir uma e não necessariamente a outra, e os limites aplicáveis não são idênticos.
Mesmo numa compra com entrada de 0 €, mantém uma reserva para custos de fecho e para os primeiros meses depois da escritura. Ficar sem liquidez aumenta o risco de recorrer a crédito de consumo caro.
O banco decide com base na tua capacidade de pagamento, não apenas na percentagem financiada.
Ter acesso potencial a 100% não elimina a análise de solvabilidade. A instituição verifica rendimentos, estabilidade profissional, outras prestações, limites de cartões, créditos pessoais, histórico de pagamentos, idade, prazo, composição do agregado e resistência do orçamento a uma subida da prestação.
O rácio DSTI relaciona as prestações mensais de todos os créditos com o rendimento líquido. A recomendação macroprudencial prevê limites e exceções, e a instituição pode aplicar critérios internos mais prudentes. Na prática, isto significa que um comprador pode ter pouca poupança mas rendimentos suficientes, ou o contrário: muita poupança e uma prestação que continua demasiado pesada.
O que tende a ajudar antes de pedir uma proposta?
- reduzir crédito de consumo e saldos rotativos;
- ter rendimentos regulares e bem documentados;
- pedir pré-análise antes de assinar um CPCV sem proteção;
- deixar margem no orçamento em vez de procurar o valor máximo;
- comparar propostas pela TAEG e MTIC, não apenas pelo spread.
O mesmo preço de casa pode exigir 0 €, 12.000 € ou mais de 20.000 € de entrada.
Considera uma casa de 240.000 €, ignorando por um momento os restantes custos:
Agora altera apenas a avaliação para 225.000 €. Mesmo que uma operação elegível seja financiada a 100% do valor relevante, o crédito poderia ficar limitado a 225.000 €, criando uma diferença de 15.000 € face ao preço. É este tipo de cenário que deve ser testado antes do CPCV.
Que alternativas existem para reduzir a entrada sem depender de 100%?
Fora da Garantia Pública, não existe uma solução universal que transforme automaticamente qualquer crédito habitação em financiamento sem entrada. Ainda assim, há formas de reduzir o esforço inicial ou tornar a compra mais realista.
Comprar abaixo do limite máximo do teu orçamento
Uma casa mais barata reduz simultaneamente a entrada, a prestação e os custos associados à operação.
Dar mais tempo à poupança
Adiar alguns meses pode permitir cobrir a entrada sem financiar despesas através de crédito pessoal, que tende a piorar a taxa de esforço.
Negociar o preço com base na avaliação e no mercado
Uma redução do preço pode resolver a diferença entre o valor pedido pelo vendedor e o montante que o banco aceita financiar.
Imóveis detidos pela própria instituição
As regras prudenciais admitem LTV até 100% em créditos para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições. Isso não significa que qualquer banco financie sempre 100% nem que seja necessariamente a melhor compra; exige análise concreta da oferta e das condições.
Como preparar um pedido de crédito habitação sem entrada com menos risco.
Define uma prestação confortável e não apenas o máximo teórico.
Se tens até 35 anos, confirma requisitos da Garantia Pública e do IMT Jovem separadamente.
Obtém uma indicação realista de montante, prazo e prestação.
Não assumas que entrada zero elimina todas as despesas.
Evita depender de uma avaliação perfeita para fechar o negócio.
Negocia cláusulas compatíveis com aprovação e avaliação quando necessário.
Compara taxa, TAEG, MTIC, seguros, comissões e condições associadas.
Os erros que mais transformam “sem entrada” numa compra frágil.
1. Assumir que 100% é 100% do preço pedido
A avaliação pode ficar abaixo e criar uma diferença relevante.
2. Assumir que a Garantia Pública é aprovação automática
O banco continua a analisar risco e pode recusar.
3. Usar crédito pessoal para tapar a entrada
Uma nova prestação pode piorar a taxa de esforço e a própria aprovação do crédito habitação.
4. Gastar toda a poupança no dia da escritura
Uma casa traz despesas imediatas e imprevistos. Reserva financeira continua a ser importante.
5. Confundir IMT Jovem com financiamento a 100%
Um reduz impostos na compra quando aplicável; o outro altera a estrutura de garantia e financiamento.
6. Esperar pela última semana do regime
Os contratos abrangidos pela Garantia Pública têm de ser celebrados até 31 de dezembro de 2026, nas regras atualmente em vigor.
Se estás a contar com financiamento até 100%, vê também até quando é possível formalizar o crédito habitação jovem ao abrigo do regime em 2026.
Se queres consultar a cadeia normativa por trás da Garantia Pública, vê o nosso guia sobre o Decreto-Lei do crédito habitação jovem com financiamento até 100%.
Para consultar requisitos, cobertura, exemplos e processo, vê também a nossa guia sobre a Garantia Pública no crédito habitação.
Crédito habitação sem entrada: respostas rápidas.
Sim, em situações específicas. A via mais relevante em 2026 é a Garantia Pública para jovens elegíveis, que pode permitir financiamento entre 85% e 100% do valor da transação. Existem também casos particulares, como imóveis detidos pela própria instituição.
Para habitação própria e permanente, a recomendação macroprudencial aponta, em regra, para um LTV máximo de 90% do menor entre preço e avaliação.
Não. Podes continuar a precisar de dinheiro para custos, seguros, registos, comissões ou diferença entre preço e avaliação.
Jovens entre 18 e 35 anos que cumpram todos os requisitos legais, incluindo primeira habitação própria e permanente, domicílio fiscal em Portugal, limites de rendimento e demais condições.
No regime da Garantia Pública, o valor da transação não pode exceder 450.000 €.
Não. O banco continua a avaliar solvabilidade, taxa de esforço e risco e pode aprovar menos ou recusar.
O valor relevante passa a ser a avaliação, por ser o menor dos dois. A diferença até ao preço pode ter de ser suportada pelo comprador.
É uma solução de risco: aumenta as responsabilidades mensais e pode prejudicar a análise de solvabilidade do crédito habitação.
Não. É um benefício fiscal na compra, separado da percentagem de financiamento bancário.
Os contratos abrangidos devem ser celebrados até 31 de dezembro de 2026, salvo alteração legislativa posterior.
Revisão editorial deste guia da Hogareza.
Ver perfil no LinkedIn ↗Fontes oficiais e data de verificação
- Banco de Portugal — avaliação da solvabilidade, LTV e DSTI.
- Banco de Portugal — Garantia Pública no crédito habitação para jovens.
- Banco de Portugal — regimes de crédito à habitação.
- Autoridade Tributária — compra da casa e IMT Jovem.
Informação verificada em 05/10/2026. Confirma sempre as condições atuais junto da instituição e das fontes oficiais antes de assumir compromissos.
