Calculadora: quanto crédito habitação posso pedir?
Introduz o rendimento líquido mensal do agregado, as prestações atuais de outros créditos, a TAN que queres testar, o prazo e a idade. A ferramenta mostra dois cenários: um orçamento prudente de 35% do rendimento líquido e um teto simplificado de 50%. O segundo aproxima a referência macroprudencial, mas não reproduz os choques e critérios usados pelos bancos.
Estima o teu intervalo de financiamento
Altera os dados e compara cenários. Para um resultado útil, usa valores líquidos mensais e uma TAN realista.
Estimativa educativa. Não inclui seguros, comissões, impostos, despesas familiares nem toda a metodologia DSTI do banco. Não é pré-aprovação nem proposta de crédito.
O banco começa pela tua capacidade mensal de pagar dívida.
Quando perguntas “quanto posso pedir?”, a primeira variável não é o preço da casa: é a prestação mensal que o teu rendimento consegue suportar. A instituição avalia a solvabilidade com base em informação como rendimentos, situação profissional, despesas regulares e responsabilidades de crédito. O objetivo é verificar se consegues cumprir o contrato ao longo do tempo e não apenas no mês da contratação.
Se tens 3.000 € líquidos por mês e já pagas 300 € de crédito automóvel, esses 300 € ocupam parte do espaço disponível para a habitação. O mesmo acontece com crédito pessoal, cartões, linhas de crédito e outras responsabilidades que apareçam na análise financeira. Quanto mais dívida mensal existente, menor tende a ser o montante que uma nova prestação consegue suportar.
Também importa a estabilidade e previsibilidade do rendimento. Dois agregados com o mesmo rendimento mensal podem receber decisões diferentes se a composição do rendimento, vínculo profissional, histórico e restantes obrigações forem diferentes. Por isso, uma calculadora consegue estimar matemática financeira, mas não replicar a decisão de risco de uma instituição.
A referência dos 50% é um teto prudencial, não uma promessa de financiamento.
O Banco de Portugal define o DSTI como o rácio entre as prestações mensais associadas à totalidade dos empréstimos do mutuário e o rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias. Na Recomendação macroprudencial, o limite de referência é 50%, existindo margens de exceção para uma parte limitada da nova produção de crédito.
Há uma diferença importante entre a conta simples que fazes em casa e o cálculo prudencial da instituição. O DSTI considerado na recomendação pode incorporar choques de subida da taxa de juro e/ou redução do rendimento. Portanto, um cenário que parece ficar exatamente em 50% com a taxa atual pode ultrapassar o limite quando o banco aplica o teste prudencial.
Além disso, a taxa de esforço não inclui todas as despesas da vida. Alimentação, condomínio, creche, transportes, saúde, manutenção da casa e poupança de emergência continuam a existir. Por isso, o cenário de 35% da calculadora serve como margem prática para explorar um orçamento menos esticado, não como regra legal.
A mesma prestação pode suportar montantes muito diferentes consoante a TAN e o prazo.
Se mantiveres uma prestação de 900 € e aumentares a taxa de juro, uma parte maior dessa mensalidade é absorvida por juros e sobra menos capacidade para amortizar capital. Resultado: o montante máximo estimado desce. O efeito contrário acontece quando a taxa baixa.
O prazo também pesa. Um empréstimo mais longo distribui o capital por mais meses e tende a aumentar o montante que cabe numa prestação mensal. Contudo, paga-se juros durante mais tempo e o custo total sobe. O Banco de Portugal estabelece limites de maturidade para novos contratos de crédito à habitação: até 40 anos para clientes com idade até 30 anos, 37 anos entre 31 e 35 anos e 35 anos acima dos 35.
Quando simulares, não testes apenas o prazo máximo. Compara, por exemplo, 30 e 35 anos com a mesma taxa. Se a diferença de prestação for suportável, um prazo menor pode reduzir de forma significativa o total de juros. E se a taxa for variável ou mista, repete a conta com uma TAN mais alta para perceber quanto espaço tens antes de o orçamento ficar apertado.
Mesmo que o rendimento permita mais, o LTV pode limitar o crédito sobre uma casa concreta.
Para habitação própria e permanente, a recomendação macroprudencial estabelece, em regra, um LTV máximo de 90%. O valor de referência do imóvel é o menor entre o preço de aquisição e o valor de avaliação. Isto cria um segundo limite independente do rendimento.
Imagina que a tua capacidade financeira permitiria teoricamente um empréstimo de 230.000 €. Encontras uma casa por 250.000 €, mas a avaliação do banco fica em 235.000 €. Sem um regime específico, 90% de 235.000 € corresponde a 211.500 €. A tua capacidade de rendimento não é o problema; o limite passa a ser a relação entre financiamento e garantia.
É por isso que “quanto posso pedir?” e “quanto posso pagar por uma casa?” não são exatamente a mesma pergunta. O orçamento de compra deve considerar o menor dos limites: capacidade mensal, capital financiável sobre o imóvel e poupança disponível para a diferença, impostos e outros custos.
A Garantia Pública pode alterar o limite de entrada, mas não aumenta automaticamente a tua capacidade mensal.
Para jovens elegíveis, a Garantia Pública pode abranger créditos destinados à primeira habitação própria e permanente quando o financiamento se situa entre 85% e 100% do valor de transação. A garantia do Estado pode cobrir até 15% do capital inicialmente contratado e vigora nos primeiros dez anos do contrato.
O regime exige, entre outras condições, idade entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal, não ser proprietário de habitação, não ter usado a garantia anteriormente, situação fiscal e contributiva regularizada e cumprimento do limite de rendimentos aplicável. O valor de transação do imóvel não pode exceder 450.000 € e o contrato abrangido deve ser celebrado até 31 de dezembro de 2026.
O ponto mais importante para esta keyword é simples: a garantia pode reduzir a entrada exigida pelo LTV, mas não substitui o rendimento. O banco continua obrigado a avaliar a tua capacidade financeira e pode recusar a operação mesmo quando cumpres os requisitos do regime.
Quanto muda o montante quando alteras rendimento, dívida ou taxa?
Exemplo A — rendimento de 2.500 € e sem outras dívidas
Uma conta simplificada a 35% reservaria 875 € por mês para crédito. A 50%, o teto matemático seria 1.250 €. O capital correspondente depende totalmente da TAN e do prazo. Por isso, dois compradores com a mesma prestação podem obter montantes muito diferentes se um contratar a 3% durante 35 anos e outro a 5% durante 30.
Exemplo B — mesmo rendimento, mas 350 € de outros créditos
A prestação de automóvel ou crédito pessoal reduz diretamente a margem disponível. No cenário de 35%, 875 € deixam de ser totalmente utilizáveis para habitação porque parte da capacidade já está ocupada. Liquidar uma dívida antes do pedido pode alterar de forma relevante o resultado, embora devam ser considerados custos de amortização e liquidez disponível.
Exemplo C — avaliação abaixo do preço
Mesmo que o banco considere que consegues pagar a prestação, uma avaliação inferior ao preço pode reduzir o montante financiável pela regra de LTV. A diferença tem de ser coberta com capitais próprios ou através de um enquadramento específico aplicável à operação.
Estes exemplos mostram por que não vale a pena procurar uma única resposta do tipo “com 2.000 € líquidos posso pedir X”. O valor final resulta da combinação de vários limites.
A pré-aprovação transforma a estimativa num orçamento mais credível.
Depois de simulares, reúne recibos de vencimento, informação fiscal, extratos e documentação sobre outros créditos e pede uma pré-análise. A instituição pode consultar a Central de Responsabilidades de Crédito e avaliar a tua solvabilidade de forma mais completa. Ainda assim, uma pré-aprovação não substitui a decisão final sobre uma casa concreta.
Quando a operação avança, a avaliação do imóvel, a documentação jurídica e as condições aprovadas entram na equação. A proposta formal é apresentada através da FINE com as condições do crédito. Antes de assinares um CPCV sem proteção, confirma que o teu financiamento tem margem suficiente para absorver uma avaliação inferior, alteração de taxa ou custos de compra superiores ao previsto.
Uma boa sequência é: simulação → pré-análise → procura dentro do orçamento → avaliação do imóvel → aprovação formal → comparação final da FINE.
Crédito habitação: quanto posso pedir? Respostas rápidas.
Quanto crédito habitação posso pedir com o meu salário?
Não existe um múltiplo fixo do salário que se aplique a todos os casos. O banco avalia rendimento líquido, outras prestações, prazo, taxa, idade, estabilidade financeira, responsabilidades de crédito e a operação concreta. Como referência macroprudencial, o DSTI não deve, em regra, ultrapassar 50% do rendimento líquido, mas o cálculo do banco inclui choques e pode resultar num limite inferior.
O banco empresta sempre 90% do preço da casa?
Não. Para habitação própria e permanente, a recomendação macroprudencial estabelece em regra um LTV máximo de 90% sobre o menor valor entre o preço de compra e a avaliação. A aprovação continua dependente da capacidade financeira e de outros critérios da instituição.
A taxa de esforço de 50% significa que posso usar metade do rendimento para a casa?
Não deve ser tratada como objetivo de orçamento. O DSTI inclui as prestações de todas as dívidas e, na análise prudencial, pode incorporar choques de taxa de juro e de rendimento. Além disso, condomínio, alimentação, transportes, seguros e outras despesas familiares não desaparecem.
Como é calculado o montante máximo no simulador desta página?
A ferramenta calcula primeiro uma prestação disponível a partir do rendimento líquido e das outras prestações. Depois converte essa prestação num capital estimado usando a TAN e o prazo introduzidos. Mostra um cenário prudente de 35% e um teto simplificado de 50%, sem reproduzir toda a metodologia de risco do banco.
Uma taxa de juro mais alta reduz quanto posso pedir?
Sim. Para a mesma prestação mensal e prazo, uma TAN mais alta reduz o capital que pode ser amortizado. É por isso que vale a pena testar mais do que uma taxa e manter margem para subidas futuras quando a taxa não é fixa durante todo o contrato.
Um prazo maior permite pedir mais dinheiro?
Em termos matemáticos, normalmente sim, porque distribui o capital por mais prestações. Mas aumenta o custo total de juros e está sujeito aos limites de maturidade: até 40 anos para clientes até 30 anos, 37 anos entre 31 e 35 e 35 anos acima dos 35.
Tenho outros créditos. Isso reduz o valor da habitação que posso financiar?
Sim. As prestações mensais de outros empréstimos entram no DSTI e consomem parte da capacidade mensal disponível para o crédito habitação.
A avaliação da casa pode obrigar-me a dar mais entrada?
Sim. O LTV usa como referência o menor entre o preço de aquisição e o valor de avaliação. Se a avaliação ficar abaixo do preço, a diferença não é coberta pelo cálculo normal do LTV e pode aumentar os capitais próprios necessários.
Com Garantia Pública jovem posso pedir 100%?
Para jovens elegíveis, o regime pode abranger contratos com financiamento entre 85% e 100% do valor de transação, com garantia do Estado até 15% do capital inicialmente contratado. Isso não elimina a análise de solvabilidade nem obriga o banco a conceder 100%.
Qual é o valor máximo da casa na Garantia Pública jovem?
Para o regime de garantia pública, o valor de transação do imóvel não pode exceder 450.000 euros e o contrato abrangido deve ser celebrado até 31 de dezembro de 2026, além dos restantes requisitos de elegibilidade.
O resultado desta calculadora é uma pré-aprovação?
Não. É uma estimativa educativa. Uma pré-análise ou pré-aprovação depende dos documentos e critérios da instituição, e a aprovação final depende também do imóvel, da avaliação e das condições concretas da operação.
O que devo fazer depois de estimar quanto posso pedir?
Define um orçamento de compra com margem, testa vários cenários de taxa e prazo, confirma os capitais próprios necessários e pede propostas comparáveis. Antes de assumir um compromisso de compra, procura uma pré-análise e lê a FINE da proposta aprovada.
Critérios verificados no Banco de Portugal.
As simulações são indicativas e as instituições podem aplicar critérios internos mais prudentes. Confirma sempre as condições na FINE e na análise concreta do banco.
