Simulador de financiamento 100% para jovens: testa o teu cenário.
Começa com 100% de financiamento e altera preço, avaliação, TAN, prazo, idade, rendimento líquido e outras prestações. O cálculo mostra quanto pode ser financiado e quanto pode ficar fora se a avaliação for inferior ao preço.
Simula a compra
Podes alterar qualquer campo e voltar a calcular. Os resultados são indicativos e não incluem seguros, comissões, impostos nem outros encargos.
Este simulador é educativo. Não representa uma oferta de crédito, não calcula a TAEG nem substitui a FINE ou a análise de solvabilidade da instituição.
O primeiro teste é simples: 100% de quê?
O financiamento máximo deve ser lido sobre o valor de referência da operação. No regime da Garantia Pública, o valor de transação corresponde ao menor entre o preço de aquisição e a avaliação do imóvel. Por isso, o simulador calcula primeiro essa base e só depois aplica os 100%.
Se o preço e a avaliação forem iguais, um cenário de 100% pode cobrir todo o preço. Se a avaliação ficar abaixo, a diferença aparece como capitais próprios necessários. É uma das razões pelas quais uma pré-aprovação não substitui a avaliação concreta da casa.
A prestação é depois estimada a partir do capital financiado, da TAN e do prazo. A simulação não é uma proposta bancária: para comparar ofertas reais, usa a FINE, a TAEG e o MTIC.
| Variável | Se aumentar | Efeito típico |
|---|---|---|
| Montante financiado | Mais capital | Prestação e juros totais sobem |
| TAN | Taxa mais alta | Prestação sobe |
| Prazo | Mais anos | Prestação tende a descer, custo total tende a subir |
Financiar 100% aumenta a prestação — e torna a taxa de esforço ainda mais importante.
Quando financias uma percentagem maior, pedes mais capital e a prestação tende a subir. O simulador soma a nova prestação às outras dívidas mensais e divide o total pelo rendimento líquido do agregado para obter uma taxa de esforço aproximada.
Mesmo dentro da Garantia Pública, o banco continua obrigado a avaliar solvabilidade e risco. Cumprir idade, valor da casa e percentagem de financiamento não significa aprovação automática.
Usa o resultado como teste de resistência: se o cenário de 100% deixa pouca margem para condomínio, seguros, alimentação, transportes, manutenção e poupança, testa também 95% ou 90% para perceber o ganho mensal.
Um prazo maior baixa a mensalidade, mas pode tornar o financiamento a 100% muito mais caro no total.
O Banco de Portugal recomenda máximos de 40 anos até aos 30 anos, 37 anos entre 31 e 35 e 35 anos acima dos 35. O simulador compara o prazo escolhido com estes limites.
Para um financiamento elevado, não olhes apenas para a prestação. Compara também os juros totais do cenário de 30, 35, 37 ou 40 anos, quando aplicável.
| Idade | Prazo máximo recomendado | O que testar |
|---|---|---|
| Até 30 anos | 40 anos | 35 vs. 40 anos |
| 31 a 35 anos | 37 anos | 30 vs. 35/37 anos |
| Mais de 35 anos | 35 anos | 25 vs. 30/35 anos |
A Garantia Pública pode viabilizar entre 85% e 100% do valor de transação para jovens elegíveis.
O regime destina-se a jovens dos 18 aos 35 anos que pretendam comprar a primeira habitação própria e permanente e cumpram as restantes condições. O imóvel abrangido não pode exceder 450.000 €.
A garantia pública pode cobrir a parcela do financiamento acima de 85% do valor de transação, até ao limite legal de 15% do capital inicialmente contratado. É isso que pode permitir ao banco financiar até 100% da base de referência.
A instituição não é obrigada a conceder o crédito. Além da idade, são relevantes domicílio fiscal em Portugal, situação fiscal e contributiva, rendimentos, inexistência de outra habitação e os critérios de risco do banco. Os contratos abrangidos devem ser celebrados até 31 de dezembro de 2026, segundo as regras em vigor nesta atualização.
No cenário de 100%, pequenos movimentos na taxa têm impacto maior porque o capital financiado é maior.
O simulador usa a TAN para estimar capital e juros. Se estiveres a avaliar taxa variável ou mista, testa uma TAN mais alta para perceber quanto a prestação pode aumentar.
Para comparar bancos, olha para a TAEG, o MTIC, os seguros, comissões, produtos associados e condições de bonificação. O financiamento máximo não compensa automaticamente uma proposta mais cara.
Faz pelo menos dois testes de stress: TAN +1 ponto percentual e TAN +2 pontos percentuais. Se o orçamento deixar de funcionar, reduz o preço da casa, o capital financiado ou procura uma prestação mais baixa.
Quatro cenários úteis para perceber se 100% de financiamento faz sentido no teu caso.
Cenário A — proposta base
Cenário A — 100% e avaliação igual ao preço. Serve para medir a prestação máxima quando não existe diferença de avaliação.
Cenário B — taxa mais alta
Cenário B — 100% e avaliação abaixo do preço. Mantém o preço e baixa a avaliação para veres imediatamente o capital próprio necessário.
Cenário C — mais entrada ou prazo menor
Cenário C — 95% ou 90%. Compara quanto desce a prestação quando consegues colocar alguma entrada.
Os erros mais comuns num simulador de financiamento a 100% são confundir “sem entrada” com “sem dinheiro” e olhar apenas para a prestação.
Usar apenas a prestação mais baixa
Ignorar a avaliação. A diferença entre preço e avaliação pode obrigar a capitais próprios mesmo quando a percentagem financiada é 100%.
Simular 100% e assumir que não precisas de poupança
Esquecer os custos de compra. Registos, seguros, comissões e outros encargos podem existir fora do financiamento e das isenções fiscais aplicáveis.
Confundir TAN com TAEG
Usar a TAN como única comparação. A TAEG e o MTIC ajudam a comparar o custo global das propostas.
Ignorar outros créditos na taxa de esforço
Maximizar a taxa de esforço. O facto de um banco aceitar uma prestação não significa que essa prestação seja confortável no teu orçamento.
Tomar o resultado como pré-aprovação
Assumir que a garantia é aprovação. A Garantia Pública reduz o risco da instituição numa parte do crédito, mas não elimina a análise bancária.
Se estás a contar com financiamento até 100%, vê também até quando é possível formalizar o crédito habitação jovem ao abrigo do regime em 2026.
Se queres consultar a cadeia normativa por trás da Garantia Pública, vê o nosso guia sobre o Decreto-Lei do crédito habitação jovem com financiamento até 100%.
Para consultar requisitos, cobertura, exemplos e processo, vê também a nossa guia sobre a Garantia Pública no crédito habitação.
Financiamento 100% jovens simulador: respostas rápidas.
O simulador pode testar financiamento a 100%?
Sim. O exemplo abre com 100% de financiamento sobre o valor de referência, que é o menor entre o preço de compra e a avaliação bancária.
Financiamento a 100% significa zero euros de capitais próprios?
Não necessariamente. Se a avaliação ficar abaixo do preço, a diferença fica fora do financiamento. Também podem existir seguros, comissões, registos e outros custos que o simulador principal não inclui.
Quem pode beneficiar da Garantia Pública?
O regime destina-se a jovens entre 18 e 35 anos que cumpram os restantes requisitos legais, incluindo domicílio fiscal em Portugal, primeira habitação própria e permanente, limites de rendimento e situação fiscal e contributiva regularizada.
Qual é o valor máximo da casa no regime?
O valor da transação não pode exceder 450.000 euros.
Até quando se podem celebrar contratos abrangidos?
De acordo com as regras em vigor nesta atualização, os contratos abrangidos devem ser celebrados até 31 de dezembro de 2026.
A Garantia Pública obriga o banco a emprestar 100%?
Não. O banco continua a avaliar solvabilidade, risco e capacidade financeira e pode aprovar menos, aprovar com outras condições ou recusar o crédito.
Como é calculada a taxa de esforço no simulador?
Soma-se a prestação estimada às outras prestações mensais e divide-se o total pelo rendimento líquido mensal indicado. É apenas uma aproximação educativa.
Qual é o prazo máximo usado no simulador?
O simulador compara o prazo indicado com os máximos recomendados pelo Banco de Portugal: 40 anos até aos 30 anos, 37 anos entre 31 e 35 e 35 anos acima dos 35.
O simulador inclui TAEG, seguros e comissões?
Não. A prestação principal usa capital, TAN e prazo. Para comparar propostas reais é necessário analisar FINE, TAEG, MTIC, seguros, comissões e produtos associados.
Se a avaliação for inferior ao preço, o que acontece?
O financiamento de 100% aplica-se ao valor de referência usado pelo regime. Se comprares por mais do que a avaliação, o simulador mostra a diferença como capitais próprios necessários.
Os limites usados neste simulador foram verificados em fontes oficiais e documentação do regime.
Verificação editorial: 05/10/2026. As condições de crédito, taxas e medidas públicas podem mudar.
Jorge Blasco Maestre
Conteúdo revisto com base nas fontes oficiais indicadas e orientado para compradores da primeira habitação em Portugal.
