Primero calcula cuánto dinero estás pidiendo de verdad
Cuando dices “necesito hipoteca 100 más gastos”, el porcentaje real que estás solicitando suele ser superior al 100%. Si una vivienda cuesta 200.000 € y necesitas otros 20.000 € para impuestos, tasación y costes de compraventa, no estás pidiendo 200.000 €, sino 220.000 €. Eso equivale al 110% del precio de compra.
Este matiz cambia por completo la conversación con el banco. El Banco de España recuerda que, como referencia habitual, las entidades suelen conceder financiación de hasta alrededor del 80% del valor de tasación. Llegar al 100% ya requiere una operación de financiación alta; superar el precio de compra para cubrir gastos añade otro nivel de riesgo.
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¿Es posible conseguir el 100% del precio más los gastos?
Puede existir una operación que cubra todo tu desembolso, pero no es la estructura estándar de una hipoteca residencial. Lo habitual es que el préstamo quede limitado por un porcentaje del valor de la vivienda y por la solvencia del comprador. Financiar el 100% del precio ya se considera financiación alta. Financiar además los gastos supone que la deuda supera el precio que aparece en la compraventa.
Por eso conviene distinguir entre cuatro escenarios. No todos implican lo mismo ni tienen el mismo riesgo.
El aval ICO puede resolver la entrada, pero no los gastos
Para compradores de primera vivienda que cumplen los requisitos, la línea estatal de avales gestionada por el ICO sigue siendo una de las vías más importantes para acercarse al 100% del precio. La adenda publicada en julio de 2026 prorrogó el plazo de formalización hasta el 31 de diciembre de 2027.
El convenio establece que el préstamo avalado no puede superar el 100% del menor entre el valor de tasación y el precio de adquisición. Y añade expresamente que impuestos y gastos no están incluidos. Por tanto, el aval puede ayudarte a reducir o eliminar la entrada del 20%, pero no convierte por sí solo la operación en una hipoteca del 100% más gastos.
En el programa de jóvenes, la regulación vigente exige no tener más de 35 años en la fecha de formalización; si hay dos compradores, ambos deben cumplirlo. La adenda de 2026 también fijó un límite de patrimonio neto de 150.000 € por solicitante. Además, la entidad financiera mantiene su análisis de riesgo y no está obligada a conceder la operación.
Qué gastos necesitas tener cubiertos aunque consigas el 100%
El concepto “gastos” mezcla partidas diferentes. La Ley 5/2019 cambió el reparto de los gastos de formalización de la hipoteca: según el Banco de España, la entidad asume notaría, registro, impuestos y gestoría del préstamo hipotecario, mientras que el cliente paga la tasación. Pero esto no elimina los costes de la compraventa.
Al comprar una vivienda todavía puedes tener que afrontar impuestos asociados a la adquisición, tasación, posibles honorarios profesionales y otros costes de la operación. Su importe depende de si es vivienda nueva o usada, de la comunidad autónoma, del precio y de tus circunstancias. Por eso no es prudente aplicar un porcentaje fijo sin revisar tu caso concreto.
ITP en vivienda usada o IVA y, cuando corresponda, AJD en vivienda nueva.
La paga el cliente y sirve al banco para valorar la garantía.
Reserva o arras, salvo que pactes otra estructura con el vendedor.
Revisa asesoramiento, mudanza, seguros y cualquier desembolso que necesites desde el primer día.
Qué va a mirar el banco si no tienes ahorro para entrada ni gastos
Cuando el porcentaje solicitado es muy alto, la entidad necesita más motivos para confiar en que la operación es sostenible. Tener buen sueldo ayuda, pero no es lo único. El análisis suele combinar ingresos, estabilidad, deudas existentes, comportamiento financiero y características de la vivienda.
El Banco de España señala además que la entidad puede consultar tu información de riesgos para conocer otras deudas. Si antes de pedir la hipoteca contratas un préstamo personal para cubrir los gastos, puedes empeorar precisamente el indicador que necesitas fortalecer.
Qué llevar a un preestudio si necesitas financiación máxima
No esperes a encontrar “el piso perfecto” para empezar a hablar con bancos. Cuando necesitas financiación alta, lo más eficiente es pedir primero un preestudio orientativo y llevar una carpeta preparada.
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Una tasación alta no garantiza que te presten más que el precio
Es frecuente pensar que, si compras por 200.000 € una vivienda que se tasa en 230.000 €, la diferencia servirá automáticamente para pagar los gastos. No funciona así. La tasación ayuda al banco a valorar la garantía, pero la entidad define su política de financiación y puede limitar el préstamo al precio de adquisición o a un porcentaje del menor valor.
En la línea de avales ICO la regla es especialmente clara: el importe máximo del préstamo avalado se calcula sobre el menor entre tasación y precio. Por eso una tasación superior no permite usar el programa para financiar impuestos o gastos por encima del precio de compra.
Además, una tasación no es una aprobación hipotecaria. El Banco de España recuerda que la tasación es un requisito del proceso, pero el banco puede denegar la operación aunque el valor del inmueble sea suficiente.
Qué alternativas existen si te falta también el dinero de los gastos
Si consigues el 100% del precio pero sigues sin poder cubrir los gastos, la solución más segura suele ser reducir el precio objetivo, aumentar ahorro o utilizar una ayuda pública compatible. Hay otras estructuras financieras, pero conviene entender el coste y el riesgo antes de usarlas.
Una vivienda más barata reduce a la vez el préstamo y los gastos asociados.
Algunas comunidades ofrecen avales o programas para jóvenes y primera vivienda. Suelen cubrir parte de la entrada, no todos los gastos.
En determinadas operaciones puede pactarse una reserva o arras adaptada al proceso hipotecario. Todo debe quedar por escrito.
Hipotecar o aportar otra propiedad puede cambiar la estructura, pero aumenta el riesgo patrimonial y no equivale a una hipoteca “sin aval”.
Un préstamo personal para gastos aumenta la deuda mensual y puede empeorar la aprobación hipotecaria. No lo contrates sin valorar antes el efecto sobre tu solvencia.
Plan práctico si hoy necesitas el 100% más gastos
Si estás en esta situación, el orden de los pasos importa más que buscar directamente “qué banco lo da”. La misma entidad puede aprobar una operación y rechazar otra con un perfil distinto.
Cuenta lo que tienes disponible después de mantener un pequeño colchón.
No partas del máximo que te gustaría comprar, sino de lo que puedes financiar de forma sostenible.
Puede resolver la falta de entrada, aunque no los gastos.
Pregunta expresamente por porcentaje sobre precio y tasación, y por cuánto efectivo debes aportar.
Evita comprometer una cantidad importante sin una salida clara si la financiación no llega.
No te quedes solo con el porcentaje financiado: revisa TAE, tipo, plazo, vinculaciones, comisiones y cuota.
No firmes arras como si la financiación estuviera garantizada
Cuando dependes de una hipoteca excepcionalmente alta, el riesgo de que el banco apruebe menos de lo esperado es mayor. Antes de entregar una cantidad significativa, negocia el contrato con atención. Si necesitas que la compra dependa de obtener financiación suficiente, busca asesoramiento para que esa condición quede reflejada de forma adecuada.
Una preaprobación o estudio inicial tampoco es lo mismo que la aprobación final. La entidad puede necesitar tasación, documentación definitiva de la vivienda y verificaciones adicionales antes de emitir la FEIN.
Qué preguntar exactamente a cada banco
Para comparar respuestas de verdad, formula las mismas preguntas a todas las entidades. Así evitarás que “financiamos hasta el 100%” signifique algo distinto en cada conversación.
Errores que pueden hacer más difícil conseguir financiación alta
Cuando vas justo de ahorro, algunos movimientos aparentemente útiles pueden perjudicar la solicitud. Evita aumentar deuda justo antes del análisis, financiar compras grandes con tarjeta, cambiar de empleo sin necesidad en medio del proceso o pagar arras que te dejen sin colchón.
También conviene evitar centrar toda la negociación en “quiero el 100% más gastos”. El banco analiza la operación completa. Es más útil presentar ingresos, estabilidad, deudas, precio objetivo y efectivo disponible, y preguntar cuál es la estructura máxima que puede aprobar.
Preguntas frecuentes sobre pedir el 100% más gastos
Puedes plantear tu necesidad, pero una financiación superior al precio de compra no es una hipoteca estándar. La entidad decidirá si existe una estructura admisible y si tu perfil permite asumirla.
No. El convenio establece que el préstamo avalado puede llegar hasta el 100% del menor entre precio y tasación, con impuestos y gastos excluidos.
No lo garantiza. Cada banco aplica su política de riesgo y en el aval ICO se utiliza expresamente el menor entre precio y tasación.
Puede perjudicar la aprobación porque aumenta tus deudas y la cuota mensual total. Conviene analizar primero la hipoteca y no asumir nueva deuda sin saber cómo afectará al estudio.
No necesariamente. Aunque el préstamo cubra todo el precio, normalmente siguen existiendo impuestos, tasación y otros desembolsos de compraventa.
Como mínimo, un preestudio serio de financiación y una estimación completa del efectivo que tendrás que aportar. Si la compra depende de obtener una financiación concreta, valora asesoramiento para reflejarlo correctamente en el contrato.
No. La garantía pública no sustituye el análisis de solvencia de la entidad, que conserva la decisión de aprobar o rechazar el préstamo.
Fuentes oficiales y actualización
- BOE — Convenio de la línea de avales para primera vivienda.
- BOE — Adenda 2026: prórroga hasta 31/12/2027 y actualización de requisitos.
- Banco de España — La tasación no solo es un mero trámite.
- Banco de España — Gastos asociados a la hipoteca.
- Banco de España — Consejos para firmar tu primera hipoteca.
Última revisión editorial: 2 de octubre de 2026. Los criterios bancarios, los impuestos y los programas de garantía pueden cambiar. Confirma siempre las condiciones aplicables antes de comprometer una compra.
